يبدأ القطاع العقاري مرحلة جديدة من إعادة حساب تكلفة المشروعات بعد موافقة مجلس الوزراء الأسبوع الماضي، على خفض فائدة أقساط أراضي المطورين من 15% إلى 12%، بما يقلل أعباء التمويل المرتبطة بمحافظ الأراضي ويمنح الشركات مساحة أكبر لإدارة التدفقات النقدية.
وبينما يرى مطورون ومتعاملون بالقطاع تحدثوا لـ”البورصة” أن القرار يدعم التنفيذ ويحد من الضغوط على الأسعار، يطالب آخرون بخفض تكلفة الأراضي وتوسيع التمويل العقاري لضمان وتثبيت هذه النسبة من الفائدة إلي سنوات عديدة لوصول أثر القرار إلى السوق والعملاء.
البستاني: ربط حوافز التمويل بمدى التزام المطورين يرفع معدلات التنفيذ
قال محمد البستاني، رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، إن خفض فائدة أقساط الأراضي إلى 12% يمثل دعمًا حقيقيًا للقطاع العقاري، وليس مجرد تخفيف مؤقت للضغوط المالية، موضحًا أن تكلفة الأرض أصبحت أحد العناصر الرئيسية في تكلفة المشروع، وأن الفائدة المحملة على الأقساط تنعكس في النهاية على التكلفة الإجمالية للوحدة.
أضاف أن خفض الفائدة 3 نقاط مئوية يعني تراجع معدل الفائدة بنسبة 20%، وهو ما يمثل أهمية خاصة للمشروعات التي تمتد أقساط الأراضي بها لعدة سنوات، مؤكدًا أن القرار يأتي ضمن مجموعة من الإجراءات المطلوبة للحفاظ على استدامة النشاط العقاري، في ظل استمرار ارتفاع تكاليف الإنشاء والعمالة والتسويق والتمويل.
وأوضح البستاني، أن الأطراف الثلاثة، الدولة والمطور والعميل، تستفيد من القرار، وإن اختلفت طبيعة الاستفادة، مشيرًا إلى أن المطور يعد المستفيد المباشر من انخفاض تكلفة تمويل الأرض، بما يحسن التدفقات النقدية وقدرته على استكمال المشروعات.
وأشار إلى أن الدولة قد تكون المستفيد الأكبر على المدى الطويل، لأن استمرار دورة الاستثمار العقاري ينعكس على حركة الإنشاءات والتشغيل وفرص العمل والضرائب والرسوم وتنمية الأراضي وزيادة قيمتها.
أكد البستاني، أن خفض تكلفة التمويل يمكن أن يشجع الشركات على إعادة دراسة فرص استثمارية أو عمليات شراء أراضٍ كانت مؤجلة بسبب ارتفاع تكلفة التمويل، موضحًا أن المطور يضع تكلفة الأرض والفائدة والإنشاء والتسويق والإدارة في حساباته قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
واقترح ربط بعض الحوافز التمويلية بدرجة التزام المطور بمعدلات التنفيذ والتسليم والبرامج الزمنية، بحيث يحصل المطور الملتزم على مزايا إضافية، بما يضمن توجيه الحوافز نحو الإنتاج والتنفيذ الفعلي وليس مجرد حيازة الأراضي.
وأكد البستاني أن القرار يمكن أن يسهم في تهدئة وتيرة ارتفاع أسعار العقارات، إلا أنه من الصعب تحديد نسبة انخفاض معينة في الأسعار نتيجة خفض الفائدة وحده، نظرًا لتعدد مكونات التكلفة العقارية، والتي تشمل الأرض والإنشاء ومواد البناء والعمالة والتمويل والتسويق والمصروفات الإدارية.
وتابع:” التأثير المتوقع سيظهر بصورة أكبر في إبطاء وتيرة ارتفاع الأسعار وليس بالضرورة انخفاض الأسعار الاسمية للوحدات”، مشيرًا إلى أن المنافسة بين المطورين قد تدفع جزءًا من الوفر إلى العملاء من خلال الحد من الزيادات السعرية أو تحسين نظم السداد وتقليل الأعباء التمويلية.
وأشار إلى أن خفض تكلفة التمويل لا يخدم المطور وحده، وإنما يدعم دورة الاقتصاد العقاري بالكامل، من خلال زيادة قدرة الشركات على التنفيذ، وتحسين قدرة العملاء على الشراء، وتسريع معدلات التنمية، وتعزيز العائد الاقتصادي للدولة.
القاضي: طرح أراضٍ جديدة بأسعار أقل يدعم تراجع تكاليف المشروعات
وقال محمد القاضي، عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين إنه حال تثبيت أسعار الفائدة عند مستوى 12% ، فسيمثل عاملًا إيجابيًا للمطورين العقاريين، خاصة في ظل احتمالات تغير مستويات الفائدة خلال الفترة المقبلة، موضحًا أن تثبيت الفائدة يمنح الشركات قدرة أكبر على وضع حساباتها المالية بصورة أكثر دقة.
وأوضح أن تثبيت الفائدة يوفر للمطور رؤية أوضح لتكلفة التمويل والتدفقات النقدية، بما يساعده على إعادة ترتيب أولوياته واتخاذ قراراته الاستثمارية والتنفيذية وفق حسابات أكثر واقعية مشيرا إلي أن أهمية تثبيت الفائدة تتزايد بالنظر إلى طبيعة دورة الاستثمار العقاري.
أضاف أن المطورين يسددون قيمة الأراضي على فترات تمتد لنحو 4 سنوات، وبالتالي فإن أي ارتفاعات كبيرة ومفاجئة في أسعار الفائدة خلال السنوات المقبلة قد تؤثر على تكلفة المشروعات وخطط الشركات مبينا دور تثبيت الفائدة في إتاحة الرؤية للمطور في بناء تصور مالي أكثر وضوحًا، ووضع حساباته على أساس تكلفة تمويل يمكن التعامل معها.
ويرى القاضي أن دعم المطورين خلال الفترة المقبلة يتمثل فى توفير أراضي الجديدة بأرخض الأسعار، بما يسهم في خفض تكلفة المشروعات، إلى جانب التوسع في التمويل العقاري للمشترين لتجنب فترات التقسيط الطويلة، مع حصول المطور على باقي قيمة الوحدة عند التسليم، بما يعزز السيولة ويساعد الشركات على استكمال مشروعاتها والتوسع.
حسام: أسعار الوحدات في المراحل الجديدة قد تهبط بنسبة 6%
وقال أحمد حسام، رئيس قطاع المبيعات بشركة هامات للتطوير العقاري، إن المطور العقاري يأتي في مقدمة المستفيدين المباشرين من هذا القرار، إذ يسهم خفض الفائدة في تقليل تكلفة الاحتفاظ بمحفظة الأراضي، ويوفر مرونة أكبر في إدارة التدفقات النقدية التشغيلية.
أضاف أن الدولة تستفيد بصورة استراتيجية من القرار، من خلال دعم انتظام سداد مستحقات الأراضي وتقليل احتمالات التعثر، دون الحاجة إلى تقديم دعم نقدي مباشر، بينما يستفيد العميل بصورة غير مباشرة عبر الحد من حدة الزيادات السعرية المستقبلية.
وأشار رئيس قطاع المبيعات بشركة هامات للتطوير العقاري، إلى أن القرار قد يشجع الشركات على إعادة تحريك مشروعات كانت مخططة أو مؤجلة، لكنه لن يؤدي بالضرورة إلى إقبال كبير على شراء أراضٍ جديدة.
أكد حسام، أن نسبة الـ12%، رغم إيجابيتها، إلا أنها لا تكفي بمفردها لمعالجة التحديات التمويلية التي تواجه القطاع، موضحًا أن القرار يعالج جانبًا واحدًا من التكلفة وهو تكلفة الأرض، بينما تظل تكلفة الإقراض البنكي والائتمان التشغيلي مرتفعة.
وطالب بتمديد فترة الاستفادة من التخفيض لسنوات عديدة، بالتوازي مع تيسير التمويل البنكي الموجه للإنشاءات ومد فترات سداد أقساط الأراضي، بما يمنح الشركات قدرة أكبر على التخطيط والاستثمار.
وتوقع حسام، أن يسهم القرار في تهدئة وتيرة الزيادات السعرية المستقبلية، وليس خفض الأسعار الحالية، مشيرًا إلى إمكانية تراجع الزيادة المخططة في أسعار المراحل الجديدة بنحو 3% إلى 6%، وفقًا لهيكل تكلفة كل مشروع، مشيرًا إلي أن هذا الانخفاض المحتمل يمنح الإدارات مرونة أكبر في تقديم تسهيلات ونظم سداد للعملاء، مع الحفاظ على هوامش ربح الشركات.
